乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS规避租房风险 这些案例可借鉴

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　　2023年9月1日，葛某将某房屋出租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期一年，月租金2000元，每半年一付；终止合同须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金，合同下方手写：“乙方在租赁期间，甲方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付半年租金1.2万元。2024年1月1日，孙某联系葛某交纳下半年租金，葛某称自己已经离婚，有事联系自己前妻王某，孙某联系王某时，王某称房子已经卖完了，要求其与新房东联系续租事宜。后孙某于2024年2月17日搬离案涉房屋，此后新房主更换门锁。孙某诉至法院，要求法院解除双方《房屋租赁合同》，葛某赔偿给孙某造成的经济损失费用2万元（承租房屋用于经营小饭桌的装修费和设施费）、违约金2400元、返还押金2000元。

　　民法典第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，在合同履行期间葛某将案涉房屋出售，所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力，案涉房屋仍应由孙某占有使用，其可交纳房租继续履行原租赁合同。现孙某无证据证明葛某在卖房前后要求其搬离案涉房屋，也无证据证明其向新房主交纳下半年房租，新房主拒收且不允许孙某继续租赁使用。从孙某庭审陈述情况来看，其搬离案涉房屋后，新房主才将房屋更换门锁。综上，葛某将案涉房屋出售，不影响孙某的承租权利，葛某不构成违约并由此承担相应的责任；另外，《房屋租赁合同》中虽手写添加“乙方在租赁期间，甲方不得出售”条款，却未约定房屋出售的违约责任。故孙某要求葛某支付设施费、装修费诉讼请求，依据不足，不予支持。

　　民法典第七百二十五条是关于租赁物所有权发生变动后租赁合同效力的规定，通常也被理解为“买卖不破租赁”规则的体现，该规则的设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，即出租人在租赁期间将租赁物出卖，导致租赁物的所有权发生变化，出租人与承租人之间的租赁合同也仍然有效，承租人可以继续按照原租赁合同租用房屋，房屋买受人需承接原租赁合同。本案中，双方当事人在合同中约定了提前终止合同需偿付总租金10%的违约金，但并未约定出售房屋的违约金，也未要求承租人搬离房屋，故承租人要求出租人支付违约金的请求未得到支持。

　　法院经审理认为，原告与被告系房屋租赁合同的出租方与承租方关系，双方签订的《租房协议》系双方合意后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。协议履行期限届满后，双方未再续签，但被告仍占有使用涉案房屋，并按照原协议标准继续向原告交纳房屋租金，因此双方形成不定期租赁关系。后来，被告将涉案房屋腾交给原告，双方的房屋租赁关系解除。双方租赁关系终止后，被告至今仍未将最后4个月的房屋租金支付给原告，此显属被告过错，故对于原告要求被告支付4个月房屋租金7200元的诉讼请求，依法予以支持。

　　在天津市宝坻区人民法院发布的一起案例中，小牛租赁小杨所有的坐落于某小区的一间房屋，房屋内有烟机灶具、热水器、两张床、一个衣柜、沙发一组、电视柜一个、茶几一个等。合同签订后，小杨将涉案房屋交付给小牛使用，小牛依约交纳了租金及保证金。租赁期满后，小牛又续租一年。在小牛租赁使用期间，涉案房屋内墙面、马桶盖和沙发损坏。续租期满后，小牛搬离。小杨向法院提出诉讼请求，要求判令小牛赔偿房屋被损坏的直接经济损失12912元，赔偿涉案房屋无法出租给其造成的租金损失，同时还要承担本案的评估费用。

　　法院认为，小牛作为承租人，应合理使用涉案房屋及其附属设施，保持涉案房屋原状，但其在租赁期间，造成涉案房屋内墙面、马桶盖和沙发损坏，构成违约。小杨诉请要求小牛承担赔偿损失，有事实及法律规定，法院予以支持。关于小杨主张的财产损失，鉴定机构出具《价格鉴定意见书》，由法院依法委托进行，财产损失数额应以此为依据，小牛虽不认可该鉴定意见，但未提供有效证据及充分理由。故法院根据鉴定意见认定小杨的财产损失数额为10304元。综上所述，判决小牛赔偿小杨经济损失包括财产损失10304元、租金损失1400元及评估费。

　　为了在学校附近租一套房子，此案被告李某联系到一家中介公司，该中介公司员工带李某看了9处房屋，签署了《看房确认书》，并约定禁止“跳单”。双方历时7天左右沟通，确定了拟承租房屋位置，并就租金、物业费、免租期等进行了沟通。之后，李某又通过另一家中介公司与上述确定房屋的业主签订了《租房合同》，反而租金比与第一家中介公司协商的还要高。第一家中介公司认为，其提供了中介服务，李某构成“跳单”，遂起诉要求其支付中介费和违约金。

　　张某某与中介公司签订《房屋出租委托合同》，约定张某某将某公寓4号楼1602号房屋委托至中介公司对外出租，出租期限36个月。签约当日，张某某将案涉房产交付中介公司。后中介公司与李某签订《房屋租赁合同》一份，约定李某租赁上述房屋，租赁期限共12个月，房租每月1000元。李某随后向中介公司支付12000元房租及1000元押金。然而，半年后张某某再未收到中介公司支付的租金，且与该公司失联，故张某某诉至法院，要求房屋占用人李某支付下半年的房租。后经查明，李某已于一年租赁期届满前搬出租赁房屋。

　　本案的争议焦点是张某某是否有权向李某主张房租？法院审理认为，张某某与中介公司签订的《房屋出租委托合同》、中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，法院予以确认。合同当事人应按合同约定享有权力、履行义务。张某某要求李某支付下半年的房屋占有使用费，李某不予认可。法院认为，李某已于租赁期届满前搬离案涉房屋，张某某要求李某支付房屋占有使用费的期间（下半年），系李某自中介公司处租赁案涉房产的期间，包含在张某某与中介公司签订的案涉房屋租赁期间之内，李某已向中介公司支付此期间的租金，故张某某要求李某支付此期间的房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。最终，法院依法判决驳回了张某某的诉讼请求。张某某不服，上诉至二审法院，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

　　民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，承租人或次承租人对抗出租人的权利主要基于具体的租赁合同和上述法律规定，在转租的情况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁合同均有效。如果次承租人按照租赁合同的约定履行了义务，且转租行为得到了出租人的同意，那么次承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。如果转租行为未经出租人同意，出租人可以选择与承租人解除租赁合同，并可以要求次承租人返还租赁物。但无论是上述哪种情况，出租人都不能直接向实际承租人即次承租人主张违约责任，因为根据合同相对性，次承租人与出租人之间没有合同关系，承租人才是适格当事人。