商铺漏水多年“修不好”也“退不乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS了”？修与退的法律界限在哪

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　　审理中，法院委托陕西某公司进行司法鉴定。2022年11月出具的《工程质量司法鉴定意见书》明确指出：“涉案房屋漏水的原因是屋面防水渗漏造成的。”法院认为，房屋长期漏水是客观事实，确实造成了损失，但鉴于原告未明确损失具体构成且未交纳鉴定评估费用，导致损失鉴定无法进行，酌情认定财产损失3万元。同时，考虑到商铺的商业用途属性，长期漏水必然导致租金收益减损，酌情认定租金损失4万元。综上，判决开发商向原告支付共计7万元赔偿，并按要求维修房屋。

　　二审法院认为，根据鉴定机构出具的鉴定报告，涉案房屋存在的漏水等问题可通过修复 进行处理。且虽然房屋确实经过了被告维修仍存在漏水问题，但根据鉴定意见等，维修未完全修复或系因施工做法不符合相应规范，并不当然证明房屋本身存在重大质量问题。根据鉴定报告及原告提交的证据，尚不足以认定案涉房屋漏水等对涉案房屋的主体结构安全存在影响，以及案涉房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用。故涉案房屋目前确存在 一定的质量瑕疵，但未达到严重影响房屋安全性以致买方无法正常居住使用（包括租赁等）的程度，原告亦实际将涉案商铺对外出租、收取租金，故综合现有证据、当事人陈述及本案案情，现 尚不足以认定达到解除房屋买卖合同的法定条件，故对于原告径行主张解除房屋买卖合同退还购房款等诉请，依法不予支持。

　　华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　“房屋主体结构是指如地基、梁柱、承重墙等在房屋建筑中能承受作用的平面或空间体系。主体结构质量不合格通常指沉降不均匀导致的楼体倾斜、混凝土强度不够、影响安全的墙体或楼板裂缝等问题，这些缺陷直接威胁房屋的安全性和稳定性。”朱长江说，房屋质量问题严重影响正常居住使用是指房屋质量问题导致无法满足基本居住需求，如严重漏水、墙体开裂危及安全、空气污染超标、基础设施无法正常使用（如水电煤气故障）等，需结合具体使用功能和安全标准综合判断。一般需达到实质性影响居住舒适性、安全性或功能性的程度，区别于局部渗水、轻微裂缝等一般质量问题。

　　朱长江介绍，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　“当事人张岚证据意识清晰、维权方式合法有序、坚持主张权利，值得同样遭遇的维权者借鉴。”朱长江建议，可以进一步固定证据：持续做好每一次漏水的照片、视频记录，记录时间、程度和造成的损害。保留所有与物业、开发商的沟通记录（微信、短信、通话录音）、维修单据和费用凭证；理性评估诉求，鉴于目前的司法实践，对于“退房”的诉求需有非常充分的证据支持。可以将重点放在要求彻底修复和索赔因此造成的全部经济损失上，包括租金损失、装修材料及人工费损失、物业费损失等。若当事人对人民法院委托的鉴定部门所作鉴定意见有异议，可以申请重新鉴定，重新鉴定的情形主要包括：鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格的、鉴定程序严重违法的、鉴定结论明显依据不足的，以及鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。