最高法院：承租人以在先租赁权对抗抵押权人强制执行时应如何处理？乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS保全与执行

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　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　本案被执行人系郑旭合，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵永明向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑旭合的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。故，李建俊、赵文萍主张执行法院应对赵永明提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。

　　案例一: 《谢辉能、王福江再审审查与审判监督民事裁定书》【山东省高级人民法院（2017）最高法民申259号】，本院认为，关于厦门中院责令谢辉能、王福江腾空、迁出讼争房产是否符合法律规定的问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。 被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。 本案中，谢辉能、王福江虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。 厦门中院作出执行《公告》，责令谢辉能、王福江腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。 谢辉能、王福江关于厦门中院对讼争房产进行强制交付缺乏依据的再审申请主张亦不能成立。

　　案例三: 《苏良荣、湖北三峡农村商业银行股份有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【湖北省高级人民法院（2018）鄂执复87号】，本院认为，结合复议申请人的复议理由和请求，本案焦点问题为，执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人对腾退行为提出异议应否受理的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案宜昌中院对案涉房产拍卖后，苏良荣以承租人身份要求继续享有优先承租权，请求保护其租赁房屋内的私人财产，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议。根据上述法律规定，人民法院应当受理并依法予以审查。宜昌中院对苏良荣的异议不予受理的处理不当，本院依法予以纠正。

　　案例四: 《温州市凯朗眼镜有限公司、中信银行股份有限公司温州分行、温州市意凯迪光学有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书》【浙江省高级人民法院（2017）浙民终706号】，本院认为，二审的争议焦点是中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权能否对抗2015年1月23日抵押变更登记之前依法成立的租赁关系，以及薛敏与意凯迪公司之间、凯朗公司与薛敏及意凯迪公司之间是否在2015年1月23日之前已经成立了厂房租赁关系。

　　抵押权作为担保物权，是为担保主债权实现而存在的从权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百七十七条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立；主债权消灭，抵押权消灭。2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续；2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了房产抵押变更登记手续。因此，在2015年1月23日抵押变更登记之前，中信银行温州分行已经登记公示的抵押权的主债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元；2015年1月23日抵押变更登记之后，中信银行温州分行所享有的抵押权的主债权期间才延至2017年1月25日，担保债权最高额才变更为6000万元。二审庭审中，中信银行温州分行确认案涉主债权发生于2015年9月30日，金额为5565万元，之前2010年1月25日发生的5038万元主债权与2015年1月23日发生的5195万元主债权因以新贷还旧贷均已清偿。因此，中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权系于2015年1月23日变更登记后才生效，原审认为可以对抗2015年1月23日变更登记之前成立的租赁权，适用法律不当。

　　《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。前述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。