乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS最高法院：预查封未登记的土地使用权的效力是否及于土地上的房产？保全与执行

　　乐鱼体育,LEYU乐鱼体育官方网站,乐鱼体育靠谱吗,乐鱼体育app,乐鱼体育官网,leyu乐鱼体育,乐鱼体育入口,乐鱼体育官方,乐鱼leyu官网登录APP,乐鱼后台,乐鱼体育网址,乐鱼体育官方网站,乐鱼体育注册

　　1. 权利人应及时固定预查封效力范围，并关注后续登记状态。作为申请执行人或债权人，若需对未登记的土地使用权采取预查封措施，应主动向执行法院申请将预查封效力明确及于土地上未来可能建造的房产（包括已建未登记或规划中的房产），并确保执行法院向不动产登记机构送达预查封文书。同时，持续关注土地登记状态变化，一旦土地完成登记或被确认属于被执行人所有，立即申请将预查封转为正式查封，使查封期限从预查封之日起计算，避免因时间差导致轮候查封人取得优先处置权。

　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条第1款规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，根据查明事实，保定中院于2015年2月27日向石家庄市国土资源局发出协助执行通知书，预查封某公司名下的案涉土地价值3207万元的部分。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，此时因案涉土地及其地上房产尚无不动产登记，故保定中院的预查封效力及于全部案涉土地及地上建筑物，因案涉土地后确系被登记在某公司名下，故该院对案涉土地的查封已转为正式查封，查封期限从预查封之日2015年2月27日起开始计算。同时，根据上述司法解释规定，该查封效力及于案涉土地上的建筑物。故保定中院对案涉房产的查封早于石家庄中院(2016)01执174号执行裁定对案涉房产的查封。

　　最高法院认为：申诉人主张商洛中院未取得案涉房产处置权即处置财产，违反法律规定。《民事诉讼法解释》第四百八十六条规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，丹凤县法院以及西安中院先后查封了午某光公司名下两处土地使用权，在地上建筑物尚未取得产权证的情况下，其查封效力及于地上建筑物。丹凤县法院及西安中院对其各自首先查封的土地使用权及相应的地上建筑物享有处置权。商洛中院对案涉财产的查封系轮候查封，并未取得财产处置权。

　　最高法院认为：《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定（原《中华人民共和国物权法》第一百八十二条有相同规定）：“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。”上述规定,均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则,一方面应当遵循查封土地效力及于地上建筑物的规则；另一方面，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时,要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权一体处置，避免出现房地分离而导致权利冲突问题。本案中，案涉房产使用范围内的土地使用权作为整宗土地使用权的一部分，已经被江汉法院首先查封。因此，江汉法院的首封效力应当及于案涉房产。故原则上，深圳中院只是该房产的轮候查封法院，认定其对案涉房产具有处置权依据不充分。